İstanbul'daki riskli yapı stoku, kentsel dönüşüm ihtiyacını gündemde tutarken, bu süreçlerde hak sahipleri arasında sağlam bir uzlaşının sağlanması önem kazanıyor. ARGE Gayrimenkul Değerlendirme Süreçlerinden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı Kemal Cem Onursal, kentsel dönüşümde yalnızca yapıların yenilenmesinin değil, mevcut taşınmazların ve yeni projede oluşacak değerlerin doğru, şeffaf ve veriye dayalı şekilde belirlenmesinin de gerekli olduğunu vurguladı.
Türkiye'de kentsel dönüşüm, özellikle büyükşehirlerdeki yapı stoğunun yenilenmesi açısından önemli bir gündem maddesi olmaya devam ediyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın verilerine göre, İstanbul'da yaklaşık 1,5 milyon bağımsız bölüm risk taşıyor ve bunlardan yaklaşık 600 bininin acil dönüşüm gerektirdiği belirtiliyor. Bu durum, dönüşüm ihtiyacının ölçeğini ortaya koyarken sürecin sadece teknik ve yapısal değil, aynı zamanda ekonomik boyutunu da öne çıkarıyor.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından Ağustos 2026'da açıklanan verilere göre, çok daireli yapıların yeni yapılaşma içerisindeki ağırlığı yüzde 71,1 olarak gerçekleşti. Bu durum, birçok bağımsız bölümün ve dolayısıyla farklı hak sahiplerinin bulunduğu yapılaşma modelini, kentsel dönüşüm süreçlerinde taşınmazların farklı fiziksel, hukuki ve ekonomik özelliklerinin doğru biçimde değerlendirilmesini daha da önemli hale getiriyor.
Aynı binadaki her bağımsız bölüm aynı değeri taşımıyor
Kentsel dönüşüm süreçlerinde uzlaşmanın en kritik aşamalarından biri, mevcut taşınmazların değerlerinin belirlenmesi ve yeni projedeki de değerin hak sahipleri arasında adil bir şekilde dağıtılmasıdır. Aynı binada yer alsalar bile bağımsız bölümlerin kat, cephesi, büyüklüğü, kullanım niteliği, konumu ve diğer fiziksel özellikleri değer açısından farklılık yaratabiliyor. Bu nedenle dönüşüm öncesindeki mevcut durumun doğru analiz edilmesi ve yeni projedeki değer dağılımının objektif kriterler üzerinden gerçekleştirilmesi önem arz ediyor.
Değerleme sürecinin sadece nihai bir rakam üretmekten ibaret olmadığını belirten Kemal Cem Onursal, “Kentsel dönüşümde en önemli konulardan biri hak sahiplerinin sürece güven duyması. Bu güvenin oluşması için ortaya çıkan değerin hangi kriterlere göre belirlendiğinin açık ve anlaşılır olması gerekiyor. Aynı yapı içerisindeki bağımsız bölümlerin özellikleri birbirinden farklı olduğu için her bir bağımsız bölüme tek bir bakış açısıyla yaklaşmak doğru sonuç vermeyebilir. Mevcut taşınmazların değerinin doğru tespit edilmesi ve yeni projede oluşacak değerin objektif kriterlerle dağıtılması, tarafların ortak bir zeminde buluşmasını kolaylaştırıyor. Dolayısıyla doğru değerleme, kentsel dönüşümde yalnızca teknik bir gereklilik değil, uzlaşının da temel unsurlarından biridir.” dedi.
Şeffaf veri, değerleme sürecinde güveni güçlendiriyor
Kentsel dönüşüm projelerinde değerleme yapılırken taşınmazın fiziksel özelliklerinden hukuki durumuna, konumundan emsal verilerine kadar çeşitli veri setlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor. Özellikle çok sayıda bağımsız bölümün bulunduğu projelerde bu verilerin doğru, güncel ve sistematik biçimde yönetilmesi, bu değerlendirmelerin tutarlılığı açısından kritik bir önem taşıyor. Bu noktada dijital teknolojiler, değerleme uzmanlarının çalışma süreçlerini destekleyen araçlardan biri haline geliyor.
ARGE Gayrimenkul Değerlendirme, operasyonel süreçlerinde yapay zeka destekli süreç yönetim teknolojisi SADES'ten yararlanıyor. Creative Solution tarafından geliştirilen SADES; belge yönetimi, veri doğrulama, analiz ve iş akışı gibi değerleme sürecinin farklı aşamalarının dijital ortamda daha sistematik biçimde yönetilmesini sağlıyor. Böylece uzmanların operasyonel iş yükü azalıyor, bilgiye daha kolay erişilebiliyor ve zamanları analiz ve değerlendirme çalışmalarına daha fazla ayrılabiliyor. ARGE'nin SADES kullanımında teknoloji, değerleme uzmanının kararının yerine geçen bir yapıdan ziyade uzmanlığı destekleyen bir araç olarak konumlanıyor. Sahadan ve belgelerden gelen verilerin sistematik biçimde işlenmesi, kontrol edilmesi ve izlenebilir bir yapıda yönetilmesi, özellikle veri hacminin yüksek olduğu değerleme çalışmalarında daha standart ve güvenilir bir çalışma modelinin oluşturulmasına katkı sağlıyor.
Kentsel dönüşümün önümüzdeki dönemde de gayrimenkul sektörünün temel gündemlerinden biri olacağını belirten Onursal, “Dönüşümün hızlanması kadar sağlıklı ilerlemesi de önemli. Hak sahiplerinin karşılarındaki değerin nasıl oluştuğunu anlayabildiği, verilerin doğru yönetildiği ve uzmanlığın teknolojiyle desteklendiği bir yapı, anlaşmazlıkların azaltılmasına katkı sağlayabilir. Biz de ARGE olarak SADES'i operasyonlarımızda kullanarak verinin daha sistematik yönetildiği, uzmanlarımızın analiz ve değerlendirmeye daha fazla odaklanabildiği bir çalışma yapısını destekliyoruz. Çünkü kentsel dönüşümde kalıcı uzlaşının temelinde yalnızca bir rakam üzerinde anlaşmak değil, o rakamın nasıl oluştuğuna güvenmek yatıyor.” ifadelerini kullandı.
Creative Solution tarafından geliştirilen Sayısal Akıllı Değerleme Süreç Yönetim Sistemi (SADES) değerleme çalışmalarının farklı aşamalarını desteklemek amacıyla Değer, Vira, 360 ve Radar olmak üzere dört modülden oluşuyor.
SADES Değer, yapay zekâ destekli değer tahminleme ve bölgesel veri analizleriyle değerleme uzmanlarına veri temelli referans çıktılar sunarken; SADES Vira, tapu, ruhsat ve imar gibi belgelerdeki bilgileri analiz ederek gerekli kontrol alanlarının daha hızlı ve sistematik biçimde belirlenmesine katkı sağlıyor. SADES 360, değerleme uzmanlarının akıllı telefonları aracılığıyla sahadaki taşınmazı dijital ortama aktararak 3 boyutlu dijital kat planı oluşturmasına ve saha verilerini standart bir yapıda kayıt altına almasına olanak tanıyor. SADES Radar ise raporları kontrol ederek eksik, tutarsız veya riskli alanların tespit edilmesine destek oluyor.
